Nieruchomości należą do jednych z najpewniejszych i najzyskowniejszych form lokowania oszczędności. Według przewidywań specjalistów ceny nieruchomości będą nadal wzrastać. Po wejściu Polski do UE nastąpiło znaczne ożywienie na rynku - wiele firm oraz zachodnich inwestorów otworzyło w Polsce swoje placówki, przez co wzrósł popyt na powierzchnie biurowe. Zainteresowanie starymi kamienicami w dobrych lokalizacjach stale rośnie i trend ten z pewnością utrzyma się w najbliższym czasie. Najczęściej inwestor kupuje kamienice z myślą o adaptacji go na budynek biurowy, w pełni zmodernizowany i przystosowany do wymogów potencjalnych najemców.

Możemy rozróżnić trzy grupy budynków biurowych:

Nowoczesne biurowce:
Są to budynki kilku, kilkunastoletnie przeznaczone typowo pod eksploatacje biurową. Są to obiekty z nowoczesnymi rozwiązaniami architektonicznymi i technicznymi. Oczywiście różnią się one między sobą standardem wykończenia, nowoczesnością aczkolwiek wszystkie zostały wybudowane w celu wynajmu pod powierzchnie biurowe.

Budynki powojenne z lat 50, 60 i 70:
Przeznaczone były na siedziby ówczesnych przedsiębiorstw państwowych. Część z nich została wyremontowana i przystosowana do dzisiejszych realiów, część jednak nadal charakteryzuje się standardem „wczesny Gierek”. Nawet te po generalnych remontach daleko odbiegają standardem od nowoczesnych budynków biurowych. Często najemcy sami muszą instalować okablowanie sieci komputerowych, nie ma w nich centralnej klimatyzacji, podłóg technicznych etc.

Kamienice i obiekty zabytkowe:
Jest to z pewnością najciekawsza grupa budynków biurowych, która standardem i ceną w zasadzie nie różni się od typowych nowoczesnych budynków biurowy.
Tego typu inwestycje cieszą się coraz większym zainteresowaniem ponieważ popyt na biura w zabytkowym, nietuzinkowym miejscu „z duszą” cały czas rośnie.

Kamienice

Nie tylko w Warszawie można zauważyć wzrost inwestycji na rynku starych kamienic. Również inne miasta takie jak Kraków i Wrocław cieszą się dużą uwagą inwestorów. W Krakowie w okolicach Starego Miasta i Kazimierza, a we Wrocławiu w obrębie Starego Rynku kamienice adaptowane są nie tylko pod biura, ale przede wszystkim wykorzystywane jako restauracje, hotele, ekskluzywne butiki, a nawet sieci handlowe takie jak Galeria Centrum, Empik itp.

Jednymi z pierwszych inwestorów, którzy zauważyli, że można zrobić interes na starych zabytkowych kamienicach byli Austriacy, którzy odrestaurowali kamienice pod kątem powierzchni biurowych na ulicy Widok i Fredry w Warszawie.
Najemcami tego typu powierzchni biurowych w przeważającej mierze są głównie firmy świadczące usługi niematerialne, takie jak kancelarie prawnicze, firmy doradcze, księgowe, agencje reklamowe i Public Relations. Najczęściej osoby decydujące o wyborze takiego miejsca to silne indywidualności, które w tym przypadku chcą stworzyć odpowiedni wizerunek i prestiż firmy. Ponadto takie biura mają większą swobodę aranżacji wnętrz.

Stare kamienice podobnie jak nowoczesne biurowce różnią się od siebie standardem, estetyką i wyposażeniem. Podobnie jak przy nowoczesnych biurowcach ze stali i aluminium eksperci kuszą się o sklasyfikowanie i podział tych obiektów na klasy A, B i C.

Jeżeli oceniamy budynki najwyższej klasy, o których już wspomnieliśmy powyżej, to są one w pełni porównywalne pod względem wyposażenia technicznego z nowoczesnymi biurowcami klasy A
Do najbardziej znanych przykładów zabytkowych budynków po modernizacji należą: „Dom pod Gryfami' i „Dom Dochodowy” na Placu Trzech Krzyży oraz „Royal Trakt Offices” w Alejach Ujazdowskich róg ul. Wilczej zwany „Pałacem Jurkiewicza”.

Na przykład „Royal Trakt Offices” wyposażany jest między innymi w :

• parking naziemny i podziemny wraz z przystosowanymi do tego celu windami samochodowymi

• klimatyzację strefową

• wentylację mechaniczną; regulację wilgotności z filtrami pyłkowymi

• centralne ogrzewanie

• dwustronne zasilanie budynku

• wydzielone obwody zasilania gniazd komputerowych

• sieć strukturalną piątej generacji (komputerowa i telefoniczna) wraz z wydzielonym zasilaniem dla komputerów (możliwość zasilania UPS)

• wydzielone serwerownie z niezależną klimatyzacją oraz systemem podtrzymywania napięcia UPS

• nowoczesną cyfrową centralę beznumeryczną obsługiwaną przez dwóch niezależnych operatorów

• podłogi techniczne w całym budynku

• oświetlenie bezcieniowe (nie powodujące refleksów na monitorach komputerów)

Problemy

Najczęściej spotykanymi niedogodnościami w kamienicach zaadaptowanych na powierzchnie biurowe klasy A jest brak garaży podziemnych i wystarczającej liczby miejsc parkingowych. Z tym problemem borykają się niemal wszystkie tego typu obiekty w całej Europie. Niemniej jednak kamienice przeważnie usytuowane są przy głównych ciągach komunikacyjnych lub w ścisłym centrum miasta, co gwarantuje znacznie łatwiejszy do nich dostęp.
Często również napotykamy problemy związane z mobilnością biura w zabytkowej kamienicy. Jesteśmy skazani na brak możliwości np. zastosowania przesuwanych ścian ze względu na ograniczenia uregulowane przez konserwatora zabytków. Częstokroć takie powierzchnie nie mogą być w pełni efektywnie wykorzystane jak to bywa w przypadku nowoczesnych budynków biurowych.

Obiekty nieco niższej klasy B często nie posiadają centralnych systemów klimatyzacji i wentylacji mechanicznej. W wielu budynkach zainstalowane są systemy schładzania powietrza w ważniejszych pomieszczeniach (serwerownia, sala konferencyjna, biuro zarządu), pozostała powierzchnia musi zadowalać się wentylacją grawitacyjną i otwieraniem okien. Na przestrzeni ostatnich kilku lat stało się standardem, że również w takich obiektach instalowane są systemy teleinformatyczne.

Biurokracja

Żeby móc zainwestować w tego typu kamienicę i czerpać z niej korzyści trzeba przejść długą drogę, która często kończy się porażką.

Przede wszystkim znaleźć odpowiednią kamienicę z dobrą lokalizacją i cechami budynku pod intratną inwestycję jest niezwykle trudno. Takich budynków jest bardzo mało.

Jeżeli już uda nam się wyszukać taki budynek z pewnością napotkamy problemy prawne. Zazwyczaj ustalenie stanu prawnego, własności budynku staje się już przeszkodą. Przeważnie właścicielem jest kilku spadkobierców (jeżeli uda nam się ich w ogóle odnaleźć), niekiedy spadkobierców spadkobierców. Poza tym w takim budynku zazwyczaj mieszkają lokatorzy kwaterunkowi, którzy są objęci ustawą o szczególnym prawie najmu. Pozbycie się ich jest bardzo trudne, często trzeba nabyć im inne mieszkania, zazwyczaj lokatorzy nie godzą się na przeprowadzkę. Dodatkowo z racji swojej historii taki budynek zazwyczaj nie posiada dokumentacji technicznej i architektonicznej co znowu przedłuża nam możliwość wykupu takiej kamienicy.

Kolejne przeszkody to zazwyczaj uzyskanie pozytywnej opinii konserwatora zabytków. Często tego typu budynki są wpisane do rejestru zabytków co z kolei znacznie utrudnia nam wszelkie działania związane z odrestaurowaniem, przebudową i wykończeniem kamienicy. Przede wszystkim trudno jest znaleźć architekta, który zna się i ma doświadczenie w tego typu projektach. Kiedy już zdobędziemy wszystkie zezwolenia, znajdziemy godnego zaufania architekta i ekipę remontową to napotykamy kolejne niespodzianki. Znaczna część kamienic była odbudowywana tuż po wojnie. W tamtych czasach trudno było o wszelkie materiały budowlane więc zazwyczaj odbudowywano takie kamienice tym co można było zdobyć i co zdołało w jakiś sposób zastąpić dany materiał. I tak na przykład w jednej z zabytkowych kamienic na Krakowskim Przedmieściu podczas remontu ekipa budowlana zamiast belek konstrukcyjnych znalazła na ich miejscu szyny kolejowe.

To tylko kilka z przeszkód, które stają na drodze inwestorom. Taka inwestycja wymaga sporo czasu, cierpliwości, szczęścia i pieniędzy.

Co do finansów to nie ma z góry ustalonej tabeli wycen tego typu budynków. Ceny się bardzo wahają i zależą od wielu czynników. Jeżeli wydaje nam się, że cena jest atrakcyjna to z pewnością kryje się pod takim budynkiem jakiś problem (choćby jeden z tych opisanych powyżej). Rozpiętość ceny m kw starej kamienicy jest bardzo duża od 1 tys. EUR do 5 tys. EUR. Ta górna granica dotyczy przeważnie już budynku odrestaurowanego i zaadaptowanego pod pewną inwestycję.